Выделим основные условия кредитного договора и закладной, на которые следует обратить внимание (как на этапе первичного изучения, так и на этапе подписания, поскольку часть данных вносится, когда уже известны все условия кредитования):
Условия, которыми обусловлена выдача кредита. К примеру, может быть указано о выдаче кредита после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи продажи квартиры, расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом следует четко понимать в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик его обязан перечислить продавцу.
Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период). Обычно заемщик обязан производить оплату с первое по последнее число месяца, либо в определенный период, допустим с 20 по 25 число каждого месяца. Важно для себя запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет в погашение кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней.
Способ погашения кредита. По форме погашения может быть два основных варианта – перечисление кредитору либо перечисление на свой счет заемщика с последующим безакцептным списанием/перечислением банку. Для обеспечения последнего заемщик заключает с банком договор банковского счета и допсоглашение к нему о предоставлении права безакцептно (без согласия заемщика) списывать платежи, либо заемщик дает в банк долгосрочное поручение на перечисление средств со счета в погашение кредита.
Соответствие условиям ипотечной программы, продекларированным в рекламе (на сайте) или оговоренным с банком (размер платежа, процентной ставки, отсутствие комиссий). Пожалуй, одно из самых важных условий кредитного договора.
Перерасчет после досрочного погашения. После досрочного погашения, как правило, по умолчанию уменьшается срок возврата кредита, но не размер платежа. Бывают ситуации, когда удобнее уменьшить размер платежа, а не срок возврата. Для этого в договоре целесообразно прописать о праве заемщика просить уменьшения размера платежа.
Очередность платежей при недостаточности суммы погашения. Для случаев, когда платежа заемщика недостаточно для погашения долга суммы идут вначале на погашение процентов, затем основного долга (ст.319 ГК РФ). Высший арбитражный суд установил, что пени могут списываться только в последнюю очередь, так как не относятся к очередности, которую можно менять соглашением сторон в силу ст.319 ГК РФ. Соответственно условия кредитного договора, предусматривающие, что при недостаточности ежемесячного платежа в первую очередь списываются пени, являются незаконными.
Размер комиссий – после получения кредита заемщик обязан платить только за пользование кредитом – собственно ту процентную ставку, которая установлена договором. Плюс – плата по договору страхования, но эта плата уже не по кредитному договору. Комиссии за ведение ссудного счета являются незаконными.
Основания для досрочного истребования всей суммы кредита. Это, пожалуй, одно из ключевых условий кредитного договора для заемщика. В договоре прописываются случаи, при которых банк может досрочно потребовать от заемщика полностью вернуть сумму кредита и начисленных процентов в определенный срок (обычно 30 дней). Если заемщик не возвращает долг, то банк вправе обратить взыскание на квартиру.
Ответственность. Обратите внимание на условия, касающиеся ответственности – за просрочку может быть установлена пеня, либо единовременный штраф (допустим, 100 рублей за каждую просрочку).
Адрес заемщика. Правильность адреса заемщика позволит получать необходимые уведомления от банка (например, о смене реквизитов для погашения), поскольку подписывая договор, заемщик несет ответственность за верность адреса и берет обязательство уведомлять о его смене. Отметим, что если заемщиков несколько, то уполномоченным на получение корреспонденции в кредитном договоре называется один из них.
Обязанности заемщика. Следует изучить раздел «Обязанности заемщика», в частности, обязанности по страхованию, по уведомлению об отсутствии в городе на срок более месяца, о смене адреса, о ежеквартальном или ежегодном предоставлении документов по финансовому положению.
Полная стоимость потребительского кредита (далее – ПСК)8 размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита, и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем пять процентов площади первой страницы договора потребительского кредита.
Рекомендуем обратить внимание на ПСК, ведь оно содержит в итоге данные о том, сколько будет стоить для заемщика кредит, в том числе в процентах. Эта процентная ставка, как правило, больше чем заявленная в кредитном договоре, так как включает в себя оплату комиссий, страхования и иных услуг третьим лицам.
Однако в расчет полной стоимости кредита не включаются:
1) платежи заемщика, обязанность осуществления которых заемщиком следует не из условий договора потребительского кредита (займа), а из требований федерального закона.
2) платежи, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком условий договора потребительского кредита (займа).
3) платежи заемщика по обслуживанию кредита, которые предусмотрены договором потребительского кредита (займа) и величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения.
4) платежи заемщика в пользу страховых организаций при страховании предмета залога по договору залога, обеспечивающему требования к заемщику по договору потребительского кредита (займа).
5) платежи заемщика за услуги, оказание которых не обусловливает возможность получения потребительского кредита (займа) и не влияет на величину полной стоимости потребительского кредита (займа) в части процентной ставки и иных платежей, при условии, что заемщику предоставляется дополнительная выгода по сравнению с оказанием таких услуг на условиях публичной оферты и заемщик имеет право отказаться от услуги в течение четырнадцати календарных дней с возвратом части оплаты пропорционально стоимости части услуги, оказанной до уведомления об отказе.
Как правильно погашать кредит?
Многие стали пессимистами, финансируя оптимистов.
Чарльз ДжонсПочему появился этот раздел?
Опыт – хорошая вещь, если вы за нее не переплатили.
Томас ФуллерЕсли раньше большинство книг описывало, как получить ипотечный кредит и что это такое, то теперь возникла потребность написать и о том, как жить с ипотечным кредитом: ипотека приобрела массовость, стала повседневной реальностью для очень многих людей.
У заемщиков появились вопросы, которые требуют ответов и систематизации. И это не только вопросы по погашению кредита в случае возникновения сложностей. Здесь и вселение родственников в заложенную квартиру, и получение имущественных вычетов и материнского капитала, и перекредитование, и проведение перепланировки, и сдача жилья в аренду, и даже разводы и страховые случаи. Здесь есть и важный нюанс – банк вправе досрочно потребовать всю сумму кредита не только при просрочке платежа, но и при ряде других нарушениях (нарушение правил пользования залогом, отказ страховать залог и пр.).
На данный момент в России уже есть и практика и наработки по решению большинства вопросов, возникающих у заемщика. Ведь прошло более десяти лет с начала массового развития ипотеки. Те граждане, которые на собственном опыте прошли различные ситуации, существенно расширили кругозор и возможности новых заемщиков, которые берут кредит сейчас. Не надо изобретать велосипед и наступать на одни и тех грабли – все уже сделано раньше.
Пока же далеко не все заемщики знают, какие проблемы могут возникнуть, какими способами и инструментами их можно решить, не знают к кому обращаться за помощью и в какой форме это делать. Конечно, это влечет потерю времени, сил и денег.
В последних двух разделах книги собраны типовые ситуации, которые возникали с теми или иными заемщиками и которые могут быть полезны читателю. Ведь от ипотеки нельзя просто взять и отказаться. Нельзя прийти и сказать в банк – забирайте квартиру, я больше погашать кредит не могу. Если банку квартира не нужна или банк просто не идет навстречу, то придется пройти через все судебные инстанции вплоть до торгов по продаже квартиры.
